Залог после расторжения ДДУ с дольщиком и действие 214-ФЗ во времени

Немного о действии новых редакций 214-ФЗ во времени

В длящихся правоотношениях (а к ним относятся, в том числе, отношения участников градостроительной деятельности  в части взаимодействия с дольщиками) применяется законодательство, действующее на момент возникновения правоотношения.

В соответствии с положениями градостроительного законодательства решение о подготовке документации по планировке территории принимается органом местного самоуправления, в том числе, на основании предложений собственников земельных участков о подготовке документации по планировке территории. Факт принятия органом местного самоуправления решения о подготовке документации по планировке территории является правообразующим фактом, т.е. в дату принятия такого решения между органом местного самоуправления и собственником земельного участка возникают публичные правоотношения. Возникающие затем правоотношения являются производными от первоначального и к ним должно применяться законодательство, действовавшее на момент возникновения первоначального правоотношения.

В соответствии с темпоральным правилом, сформулированным Конституционным Судом Российской Федерации, общим (основным) принципом действия нормативно-правового акта во времени является распространение его на отношения, возникшие после введения его в действие, и только законодатель вправе придать закону обратную силу (Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 19.12.2014 N 10АП-13492/2014 по делу N А41-42587/14; Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 06.12.2012 N 09АП-35738/2012-ГК по делу N А40-174799/09-55-1244; Апелляционное определение Саратовского областного суда от 17.06.2015 по делу N 33-2906; Определение Конституционного Суда РФ от 20.11.2008 N 745-О-О; Определение Конституционного Суда РФ от 25.01.2007 N 37-О-О; Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 18.06.2019 N Ф04-2277/2019 по делу N А70-17099/2018.).  

Учитывая отсутствие норм об обратной силе ФЗ, внесших изменения в 214-ФЗ, Застройщик, получивший разрешение на строительство до соответствующих изменений  в закон, имеет право и обязан завершить реализацию проекта в соответствии с нормами права, действовавшими на момент выдачи ему  первоначального разрешения на строительства и заключения ДДУ. Указанной позиции придерживаются и ряд коллег [1].

По общему правилу, в случае, если разрешение на строительство многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) выдавалось неоднократно, вопрос о возможности применения Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" разрешается с учетом даты выдачи первоначального разрешения на строительство (п. 6 "Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013; Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 18.12.2018 N 33-24238/2018 по делу N 2-2015/2018 и др.). 

Указанная позиция помимо этого подтверждается следующими судебными актами.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 16.09.2019 N 09АП-42206/2019 по делу N А40-90459/2019

В указанном деле Истец (Застройщик) ссылался на то, что после заключения им со страховой компанией договора страхования в 2017 г. она с октября 2018 г была исключена ЦБ РФ из списка страховых компаний, имеющих право осуществлять страхование застройщиков, в связи с чем полагал, что заключенные с ответчиком после указанной даты исключения договоры страхования недействительны, что повлекло для Истца переплату страховой премии за неиспользованные полисы.

Отказывая в удовлетворении требований Истца суды указали, что страховая организация на момент заключения договоров страхования с истцом и в настоящее время является страховой организацией с действующей лицензией с правом страхования гражданской ответственности застройщиков. То обстоятельство, что 03.10.2018 г. Центральный банк России исключил ее из списка страховщиков гражданской ответственности застройщиков не влияет на обязательства ответчика по договорам страхования, заключенным до 03.10.2018 г. на период срока действия данных договоров страхования. Кроме того, Федеральный закон от 29.07.2017 N 218-ФЗ "О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" в отношении уже заключенных между застройщиком и страховщиками договоров страхования ответственности застройщиков за неисполнение или ненадлежащее исполнение по передаче жилого помещения участнику долевого строительства по договору не установил таких правовых последствий как признание их незаключенными, недействительными, ничтожными или автоматически расторгнутыми.

Аналогичные выводы изложены и в Постановлении Девятого арбитражного апелляционного суда от 18.06.2019 N 09АП-21641/2019 по делу N А40-14397/19.

Кроме того, согласно п. 7 Федерального закона от 01.07.2018 N 175-ФЗ (ред. от 27.06.2019) положения статьи 2 (основные термины, в том числе, дефиниция Застройщика), статьи 3 (право на привлечение денежных средств, требования о получении денежных средств только через эскроу, требования к размеру собственных средств, нормативам финансовой устойчивости, наличию заключения о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, установленным Федеральным законом, запрет на привлечение денежных средств застройщиками, не удовлетворяющими данным требованиям (п. 2.2 ст. 3)  и пр., части 1 статьи 5 (цена ДДУ), статьи 18 (использование денежных средств застройщиком) Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ применяются без учета изменений, внесенных в законодательство 175-ФЗ и 218-ФЗ в отношении застройщиков, получивших разрешение на строительство до 1 июля 2018 года.

Аналогичные разъяснения содержатся и в Письме Минстроя России от 15.08.2018 N 34785-ВЯ/07 «Об особенностях применения с 1 июля 2018 года норм Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». 

Сохранение записи о залоге при расторжении ДДУ и внесении соответствующей записи в ЕГРН

Согласно ст.ст. 12.1, 13 214-ФЗ возврат денежных средств, внесенных участником долевого строительства, а также уплата участнику долевого строительства денежных средств, причитающихся ему в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пеней) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обязательства по передаче объекта долевого строительства, и иных причитающихся ему в соответствии с договором и (или) федеральными законами денежных средств, обеспечиваются залогом. 

Если общество-застройщик не исполнило принятые на себя обязательства по передаче дольщику объекта долевого строительства, а после расторжения договора не возвратило ему уплаченные в счет цены договора денежные средства, судебные инстанции исходят из вывода о наличии оснований для признания требований такого дольщика обеспеченными залогом. Доводы о том, что договор участия в долевом строительстве расторгнут, а поэтому залог в силу его акцессорной природы по отношению к основному обязательству прекращен, основаны на неправильном толковании норм материального права. По смыслу статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации залог обеспечивает исполнение основного обязательства. Расторжение договора участия в долевом строительстве не освобождает застройщика от исполнения денежных обязательств перед дольщиком и не прекращает право залога.

В подобных рассматриваемому случаях залог возникает в силу закона и после расторжения договора продолжает обеспечивать возникшее в связи с расторжением договора обязательство застройщика по возврату денежных средств, внесенных участником долевого строительства.

Лишение  дольщика статуса залогового кредитора при указанных обстоятельствах (расторжении ДДУ и невозвращении денежных средств, уплаченных по договору) поставило бы его в явно несправедливое положение по сравнению с другими участниками долевого строительства, обладавшими исходно равными залоговыми правами в отношении имущества должника, что недопустимо (Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 25.08.2017 N 307-ЭС16-20971 по делу N А21-813/2014; Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.02.2018 N 13АП-34768/2017 по делу N А21-813/2014; Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.04.2019 N 14АП-606/2019 по делу N А66-89/2018; Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.04.2016 N 11АП-2325/2016 по делу N А55-19819/2015; Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 04.04.2012 по делу N А32-942/2009 и др.).

Таким образом, залог продолжат обеспечивать исполнение обязательств застройщика по возврату денежных средств дольщику, даже в случае расторжения ДДУ.  Указанная позиция последовательно находит свое отражение в судебной практике на протяжении последних десяти лет. 

Даже если соответствующая запись о расторжении ДДУ и погашении ипотеки внесена в ЕГРН, это не лишает дольщика возможности восстановить запись об ипотеке в судебном порядке. 

Более того, в судебной практике встречаются споры, связанные с обжалованием сообщений об отказе Росреестра в погашении регистрационных записей об ипотеке в  случае, непредставления застройщиком документов, подтверждающие возврат денежных средств дольщику после расторжения ДДУ, в  которых решения сотрудников Росреестра об отказе в погашении регистрационных записей об ипотеке в подобных случаях признаются судами законными (Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 22.06.2015 N Ф02-2622/2015 по делу N А78-7696/2014.). 

С уважением,
управляющий партнер, LL.M
Емельянов Валерий.