Бреева,Емельянов и партнеры.
  • Слайд1

    Юридическая фирма

  • Слайд2

    Юридическая фирма

  • Слайд 4

    Юридическая фирма

Последние новости

Судебная практика

Поиск

Переговоры versus cудебное разрешение спора

Лучшее завершение конфликта – это его нивелирование

 

Продолжительные судебные разбирательства не являются пределом мечтаний ни для клиентов, ни для команды судебных юристов, работающей над достижением поставленной доверителем цели (за исключением тех случаев, когда затягивание процесса не является той самой стратегической целью, поставленной клиентом).     

Этот быть может совершенно неочевидный постулат, помимо очевидной для всех репутационной составляющей имеет в своей основе и очень простое экономическое обоснование в случае, когда оплата услуг консультантов строится помимо фиксированной части оплаты еще и на основе так называемой политики success fee (гонорара успеха) – согласованного между клиентом и юридической фирмой при заключении договора на оказание услуг бонуса за выигранное дело/достижение поставленной клиентом цели.    

Вместе с тем в практике вполне допустима ситуация, когда ни клиент, ни даже консультанты не могут сделать однозначный выбор в пользу той или иной модели разрешения конфликта: суд, как инструмент для переговоров, или переговоры  с целью оптимизации финансовых и временных затрат. Выбор не всегда очевиден.

Приведем один из подобных примеров из нашей практики.

Осенью 2020 г. к нам обратился клиент с проблемой, суть которой сводилась к «покупке» им дома на земельном участке на побережье моря в Севастополе. Проект для доверителя являлся весьма экономически перспективным и сулил последнему строительство если не Radisson Sevastopol, то возведение весьма интересного для местного рынка HORECA объекта.  

Традиционно про юридические риски в переговорном процессе участники сделки забыли (или не придали им должного внимания),  договоренности носили больше джентельменский, нежели чем юридически обязывающий характер.

Суть сделки сводилась к приобретению земельного участка, реконструкции объекта на имя бывшего правообладателя, а в последующем передаче прав на реконструированный объект покупателю.

Земельный участок и находящееся на нем строение было оформлено в собственность продавца еще до присоединения республики Крым к РФ, а поэтому запись правообладателя в ЕГРН только предстояло внести.

При этом стороны пришли к соглашению о целях использования земельного участка новым правообладателем, а также о том, что обоим участником сделки будет удобнее уже на момент достижения «понятийно-салфеточных» договоренностей приступить к фактической реализации намеченного новым покупателем бизнес-плана использования земельного участка.

Для чего собственник выдал покупателю все необходимые доверенности для оформления своего права собственности в соответствии с законодательством РФ. Собственник также должен был силами и средствами покупателя произвести «от своего имени» реконструкцию объекта, расположенного на земельном участке, внести соответствующие изменения в ЕГРН, а после чего передать новому покупателю титул в отношении уже «узаконенного и реконструированного» объекта недвижимости.

В итоге реализации этой «небезупречной» бизнес модели достаточно длительное время в праве собственником оставался прежний правообладатель, а фактические расходы на реконструкцию и оформления титула продавца нёс покупатель.

Формально стороны могли бы урегулировать свои договоренности, взяв на вооружение Постановление Пленума ВАС РФ N 54 от 11.07.2011 г. «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" и правоприменительную практику последних десяти лет  по аналогичным вопросам, создав некую условно-исполнимую и устраивающую все стороны договорную конструкцию, но они весьма «творчески» отнеслись и к данному вопросу, хотя говорить о каких бы то ни было гарантиях в подобной ситуации в принципе сложно с учетом положений ст. 398 ГК РФ.  Нет вещи – нет вещного иска о переходе права,  а есть только иск о взыскании убытков.

Стоит ли сомневаться и описывать, что происходило в рассматриваемом случае далее?

Продавец узаконил своё право в соответствии с законодательством РФ и, не исполнив обязательство по договору купли-продажи будущей вещи, заключенному с покупателем, передал право на вещь третьему лицу.

К счастью в рассматриваемой ситуации в договоре, заключенном продавцом с третьим лицом, налицо были все возможные пороки, свидетельствующие о «мнимости» вышеуказанной сделки купли с третьим лицом:

  • короткий срок между внесением сведений о праве собственности продавца и третьего лица;
  • заниженная, даже по сравнению с кадастровой оценкой цена по сделке;
  • аффилированность третьего лица и продавца, которая подтверждалась выдачей ему доверенности на право представления интересов собственника в суде;
  • отсутствие доказательств и возможности передать владение, применительно к требованиям ст. ст. 223, 224 ГК РФ, потому что вещь фактически находилась во владении нашего доверителя.

Все указанные обстоятельства давали нам повод для «весьма сдержанного оптимизма» в вопросе об оценке судебной перспективы защиты прав нашего клиента.

Насколько это было возможно оперативно мы подготовили иск и заявление о принятии мер по его обеспечению. Хоть и с некоторым промедлением, но суд наложил арест на спорное имущество.

После чего мы провели пожалуй одни из самых успешных досудебных переговоров в практике с нашим процессуальным оппонентом - собственником по реестру. Казалось бы, что он уже и сам понял, что сыграна партия была отнюдь не чисто, а частноправовые и публично правовые последствия подобного поведения не являются образцом благородства, которое могло бы быть по достоинству оценено и судом, и правоохранительными органами.

После чего перед нами встала диллема: судиться «до упаду» годами и доказывать в суде казалось бы очевидные основания для признания сделки недействительной или же структурировать с «лжесобствеником» по реестру сделку по выкупу у него имущества с учетом произведенных затрат на реконструкцию и оформление права.   

Как ни странно, но в указанной ситуации обе стороны конфликта уже после принятия к производству иска судом пошли на еще более значительные правовые риски для мирного урегулирования ситуации, но смогли между тем заключить нотариально удостоверенную сделку, в результате которой наш доверитель смог приобрести по первоначально оговоренной с первым правообладателем цене интересующий его земельный участок с реконструированным (а фактически вновь возведенным) объектом капитального строительства.   

Для целей экономии времени мы опустим здесь все подробности и сложности согласования сделки с нотариусом, который настаивал на том, что стороны не могут заключить обязательственный нотариально удостоверенный договор купли-продажи арестованного определением суда имущества до момента погашения соответствующей записи в ЕГРН, а лишь обратим внимание на то, что в отдельно взятом случае готовность пойти на уступки каждой из сторон, а также принятие на себя определенных юридических рисков привело к желаемому все стороны. В итоге продавец получил выкупную стоимость, наш клиент – объект, а третье лицо (собственник по реестру) свою денежную дельту в виде разницы между ценой приобретения и продажи за вычетом налоговой составляющей.

Подводя итог этой остросюжетной и одновременно типовой в российской действительности юридической истории, хочется отметить, что порой нужно всем остановиться, выдохнуть и найти компромиссное внесудебное решение, пусть даже и предваренное активными процессуальными действиями.

 

Управляющий партнер,
Емельянов Валерий