Бреева,Емельянов и партнеры.
  • Слайд1

    Юридическая фирма

  • Слайд2

    Юридическая фирма

  • Слайд 4

    Юридическая фирма

Последние новости

Судебная практика

Поиск

Арест земельного участка Застройщика, на котором возводится многоквартирный дом: есть ли повод для паники и можно ли дольщику зарегистрировать уступку права?

На дворе ноябрь 2018 г.  Выборы всех возможных уровней и даже стран уже позади, а проблемы участников долевого строительства в РФ в широком смысле (к этой категории мы отнесем для целей настоящей статьи и дольщиков по 214-ФЗ, и инвесторов по инвестиционным договорам, и пайщиков кооперативов, да и вообще всех тех, кому посчастливилось купить «право на будущее жилье») по-прежнему актуальны.

Бум жилищного строительства в столичном регионе, да и не только, на фоне неуклонно стремящейся вверх пары евро-доллар, обусловил попадание в заложники к застройщикам огромного количества участников оборота. Причем в данном случае, не принципиально, говорим ли мы о коммерческих, некоммерческих организациях, ИП или просто физических лицах.

В чем же правовая суть ситуации, которую мы хотели описать и что делать попавшим в западню лжеинвесторам?

Исходные данные следующие: застройщик, привлекавший денежные средства до известных изменений  в 214-ФЗ летом 2018 г. (изменения были внесены № 175-ФЗ и вступили в силу 01.07.2018 г.), не может исполнить своевременно свои обязательства перед третьими лицами [1]. К последним могут быть отнесены, как сами участники долевого строительства, так и третьи лица – контрагенты Застройщика. 

Как следствие, кто-либо из кредиторов обращается в суд или даже больше, в ОСП с заявлением о возбуждении исполнительного производства, и получает в отношении всего или части имущества Застройщика обеспечение в  виде определения об аресте всего имущества Застройщика, в том числе, земельного участка, на котором ведется строительства жилого многоквартирного дома, либо запрета на все регистрационные действия с земельным участком и всеми правами требования, принадлежащими Застройщику.

В результате все участники долевого строительства попадают в своего рода западню, выбраться из которой можно или при активном участии Застройщика, а объективно говоря, эффективных механизмов влияния на него, видимо, не так много, либо, путем активных действий со стороны участников долевого строительства.

Зарегистрировать цессию, а подчас и сам ДДУ участники не могут, поскольку регистрирующие органы отказывают им в регистрации сделки на основании  внесения в ЕГРН сведений о запрете/аресте.

Как показывает статистика судебных дел, рассмотренных судами по указанной категории споров, ситуация вполне себе типовая для российского девелоперского рынка последних нескольких лет.

  

Кто виноват и что делать?

                                     

Ответ на первую, впрочем, как и на вторую часть вопроса, вполне можно поискать в романе Николая Гавриловича.

Мы же позволим себе высказать несколько правовых тезисов на сей счет в свете обозначенной проблемы.

Основное, что нужно уяснить для себя всем участникам долевого строительства, желающим распорядиться принадлежащим им правом требования путем заключения договора цессии - наложение запрета регистрационных действий в отношении земельных участков, на которых осуществляется строительство жилых домов, не может являться основанием для приостановления государственной регистрации договоров уступки, поскольку запрет регистрационных действий с земельными участками влечет за собой ограничение права распоряжения указанным имуществом путем его отчуждения, но не может препятствовать отчуждению прав требования по договору участия в долевом строительстве, принадлежащих участникам долевого строительства.

Земельные участки, на которые, как правило, в подобных ситуациях, накладывается арест, не являются предметом заключенных участниками долевого строительства договоров уступки.

Заключение и регистрация договоров уступки в подобных случаях не повлечет внесения в ЕГРН записи о каких-либо новых обременениях земельных участков, не поменяет характеристики и стоимость обремененного правами дольщиков имущества (залог в силу закона земельного участка, возникающий при регистрации первого же ДДУ).

В результате государственной регистрации договоров уступки осуществляется лишь одно изменение - меняются участники долевого строительства по ранее заключенным и зарегистрированным договорам участия в долевом строительстве. Следовательно, государственная регистрация договоров уступки не нарушает постановления об аресте, арест не может быть препятствием для государственной регистрации договоров уступки.

Согласно п. 57 и п. 58 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных Постановлением Правительства РФ № 219 от 18.02.1998 ограничение (обременение) объекта недвижимости в виде записи об аресте, заключается в ограничении прав собственника имущества, в частности, запрещения заключать сделки по отчуждению и перерегистрации имущества.

Уступка прав кредитора в соответствии со ст. 382 Гражданского кодекса Российской Федерации и нормами Закона об ипотеке является сделкой, заключаемой между бывшим и новым залогодержателями без участия залогодателя. Сделка уступки прав собственника не затрагивает имущество собственника, не изменяет существующее положение объекта недвижимости. При смене залогодержателя не происходит возникновения и регистрации нового обременения, а договор уступки лишь изменяет одну из сторон в уже существующем обязательстве.

Именно такая позиция нашла отражение в совсем недавно принятом Арбитражным судом Московского округа Постановлении от 24.10.2018 г. по делу № А41-96768/2017.

Справедливости ради, впрочем, стоит отметить, что это отнюдь не первый судебный акт, в котором суды признают необоснованность и незаконность отказа регистрирующих органов со ссылкой на наличие записи об аресте земельного участка в подобной ситуации.

Указанная практика судов является единообразной на протяжении последних лет: Постановление АС Московского округа от 19.05.2015 г.  по делу № А40-109245/14, Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.08.2016 N 13АП-15764/2016 по делу N А56-88578/2015, Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.08.2016 N 13АП-10134/2016 по делу N А56-86830/2015. 

 

Таким образом, практическим способом выхода из сложившейся ситуации является обжалование принятого решения об отказе в государственной регистрации договора уступки  в судебном порядке.

 

С уважением,
партнер фирмы, LLM,
Емельянов В.С.


1. Надеемся, что после известных изменений ситуация исправится, да и статистики рассмотрения таких споров еще нет