Бреева,Емельянов и партнеры.
  • Слайд1

    Юридическая фирма

  • Слайд2

    Юридическая фирма

  • Слайд 4

    Юридическая фирма

Последние новости

Судебная практика

Поиск

К вопросу о размере земельного участка, предоставляемого под строительство согласно ст. 36 Земельного кодекса РФ

Кто имеет исключительное право на предоставление земельного участка?

Согласно подпункту 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из основных принципов земельного законодательства является единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

Исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков в соответствии с пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации принадлежит гражданам и юридическим лицам - собственникам зданий, строений, сооружений.

Аналогичные права закреплены за собственником объекта недвижимости также в пункте 3 статьи 28 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества".

В пункте 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" указано, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого соответствующим зданием, строением, сооружением.

Реализация данной позиции законодателя и ВАС РФ последовательно проводится и на уровне кассационных инстанций.

Так Постановлением ФАС Московского округа от 03.02.2011 N КГ-А41/17131-10 по делу N А41-6644/10, в частности, было установлено следующее: «Индивидуальный предприниматель Горина Ирина Владимировна (далее по тексту - ИП Горина И.В.) обратилась в Арбитражный суд Московской области с заявлением о признании незаконным отказа Администрации Ступинского муниципального района Московской области в предоставлении земельного участка с кадастровым номером 50:33:0040128:0003, об обязании Администрации Ступинского муниципального района Московской области осуществить подготовку проекта договора купли-продажи земельного участка площадью 7 765,1 кв. м с кадастровым номером 50:33:0040128:0003, расположенного по адресу: Московская область, г. Ступино ул. Пристанционная, владение 11/63. К участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены Администрация Ступинского муниципального района Московской области и Комитет по управлению имуществом Администрации Ступинского муниципального района Московской области.

Решением Арбитражного суда Московской области от 27 мая 2010 года в удовлетворении заявления ИП Горина И.В. отказано.

Данное решение обжаловано ИП Гориной И.В. в Десятый арбитражный апелляционный суд.

Определением Десятого арбитражного апелляционного суда от 16 сентября 2010 года суд перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в суде первой инстанции, по основаниям, предусмотренным пунктом 4 части 4 статьи 270 Кодекса.

Указанным определением к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечено муниципальное унитарное предприятие "Производственно-техническое объединение жилищно-коммунальное хозяйство Ступинского района" (далее по тексту - МУП "ПТО ЖКХ Ступинского района").

Постановлением от 21 октября 2010 года решение суда первой инстанции отменено как принятое о правах и обязанностях лица, не привлеченного к участию в деле, в удовлетворении требований ИП Гориной И.В. отказано.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, ИП Горина И.В. обратилась в Федеральный арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение и постановление и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

В обоснование кассационной жалобы заявитель указывает на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам. Так, заявитель ссылается на соблюдение ей требований статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации при подаче заявления, а также на отсутствие оценки судами того обстоятельства, что объекты недвижимого имущества, принадлежащие заявителю имеют такой же адрес местонахождения, как и испрашиваемый земельный участок.

Как установлено судом апелляционной инстанции на земельном участке с кадастровым номером 50:33:004 01 28:0003 расположены 6 имущественных объектов: здание (станция технического обслуживания) условный номер 50:33:004 0128:0003:001; здание условный номер 50:33:004 01 28:002, здание условный номер 50:33:004 0128:0003:0003; охранная зона эл. кабеля 4 кв. и 10 кв.; охранная зона водопровода, подъездная дорога.

Однако в собственности ИП Гориной И.В. находятся четыре объекта недвижимого имущества. При этом условные номера одних и тех же объектов в учетных документах различаются.

Судом апелляционной инстанции установлено, что на спорном земельном участке расположена подъездная дорога к трансформаторной подстанции N 35, которая принадлежит МУП "ПТО ЖКХ Ступинского района" на праве хозяйственного ведения.

В связи с изложенным, кассационная коллегия приходит к заключению о правомерности вывода суда апелляционной инстанции о том, что оспариваемыми действиями органа местного самоуправления не были нарушены права и законные интересы заявителя, поскольку основания, предусмотренные статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации, для предоставления в собственность ИП Гориной И.В. земельного участка площадью 7 765,1 кв. м с кадастровым номером 50:33:004 01 28:0003, расположенного по адресу: Московская область, г. Ступино ул. Пристанционная, владение 11/63, отсутствуют, т.к. на указанном земельном участке находятся, в том числе, объекты недвижимости, не принадлежащие заявителю на праве собственности

Позиция, занятая ФАС МО по вышеуказанному делу, полностью согласуется с иными судебными актами, принятыми данной судебной инстанцией ранее: Постановление ФАС Московского округа от 23.04.2010 N КГ-А41/3574-10 по делу N А41-17454/09, Постановление ФАС Московского округа от 30.06.2009 N КГ-А41/5644-09 по делу N А41-19804/08, Постановление ФАС Московского округа от 26.11.2008 N КГ-А41/10837-08 по делу N А41-К2-22117/07 [1].

В каком размере может быть предоставлен земельный участок и что должно учитываться при принятии решения о размере предоставляемого земельного участка?

Как следует из анализа судебной практики, собственники недвижимости, в случае возникновения споров с уполномоченными органами о предоставлении земельных участков, в порядке, установленном ст. 36 Земельного кодекса, и их площади, в случае отсутствия разработанных нормативов отвода земель для конкретных видов деятельности и/или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации, обосновывающей площадь земельного участка необходимого для использования каждого из объектов недвижимости, имеют право на предоставление земельного участка, занятого зданием, строением, сооружением. Подтверждением вышеуказанного является Постановление ФАС Московского округа от 28.09.2009 N КГ-А40/9366-09 по делу N А40-70477/08-16-353.

«.. Исходя из положений п. 2 ст. 35 ЗК РФ во взаимосвязи с п. 3 ст. 33 ЗК РФ площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяется в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

«…право собственника зданий, строений и сооружений на заключение договора аренды земельного участка в обязательном порядке (ст. 445 ГК РФ) подлежит реализации посредством получения занимаемого последним земельного участка исключительно в том размере, который определяется площадью застройки соответствующего участка и площадью, необходимой для его использования (п. 2 ст. 35, п. 3 ст. 33 ЗК РФ), притом что "необходимость" той или иной площади земельного участка для использования находящегося на нем строения определяется утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.»

Следует отметить, что указанное постановление ФАС МО содержит в себе весьма интересный довод, обосновывающий возможность предоставления единого земельного участка, занятого несколькими объектами недвижимости и принадлежащих одному собственнику в зависимости от функциональной взаимосвязи зданий, строений сооружений и их юридического статуса.

Так судом было отмечено, что: «…заявитель по вышеуказанному делу не доказал что право собственности ООО "Спортивно-Оздоровительный Центр Алмазный" в установленном законом порядке зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок в отношении каждого из объектов с условными номерами N 77-77-22/026/2007-539, 77-77-22/026/2007-546, 26796, 26803, 26802, 26801, 26798, 77-77-22/026/2007-540, 77-77-22/026/2007-542, 77-77-22/026/2007-543, 77-77-22/026/2007-545, 77-77-22/026/2007-530, 77-77-22/026/2007-532, 77-77-22/026/2007-531, а не в отношении единого объекта - имущественного комплекса применительно к ст. 132 ГК РФ».

Тождественный вывод содержится также в Постановлении ФАС Дальневосточного округа от 27.07.2010 N Ф03-4745/2010 по делу N А51-3134/2009: «Довод предпринимателя, изложенный в жалобе, о том, что в спорных правоотношениях положения пункта 3 статьи 28 Закона о приватизации имеют приоритет перед нормами земельного законодательства, является ошибочным, поскольку предпринимателем не представлены доказательства, что ею приобретались спорные объекты недвижимости как имущественный комплекс унитарного предприятия. Кроме этого, указанный довод противоречит сформированной Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.07.2005 N 15524/04 практике применения земельного законодательства относительно сохранения за собственником объекта недвижимого имущества исключительного права на приватизацию земельного участка, занятого этим объектом недвижимости, а также земельного участка, необходимого для его использования, и правовой позиции этого же суда, изложенной в Определении от 08.10.2009 N ВАС-12461/09 о необходимости обоснования площади испрашиваемого для приобретения в собственность земельного участка».

ФАС Поволжского округа в своем Постановлении от 01.02.2011 по делу N А55-4146/2010 было указал: «Статья 36 ЗК РФ не устанавливает предельные размеры предоставляемого земельного участка для использования и эксплуатации строения, находящегося на данном земельном участке. При определении площади земельного участка, подлежащего приватизации, необходимо учитывать комплекс факторов, в числе которых фактически используемая площадь земельного участка, правила землепользования и застройки, сведения, содержащиеся в землеустроительной, градостроительной и проектной документации. Суд, на основании положений пунктов 1, 5, 6, 7 статьи 36, пункта 3 статьи 33 ЗК РФ, указал, что размер земельного участка непосредственно связан с конкретным видом деятельности и функциональным назначением объекта.».

Аналогичная позиция судов прослеживается и в других судебных актах: Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 05.02.2010 по делу N А46-15636/2009 (Определением ВАС РФ от 11.06.2010 N ВАС-7412/10 в передаче в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора данного постановления, а также решения Арбитражного суда Омской области от 15.09.2009 и постановления Восьмого арбитражного апелляционного суда от 06.11.2009 по данному делу отказано), Постановление ФАС Центрального округа от 18.01.2010 по делу N А23-1731/2009Г-20-115, Определение ВАС РФ от 16.12.2010 N ВАС-16446/10 по делу N А32-6937/2010-72/119, Определение ВАС РФ от 21.06.2010 N ВАС-7245/10 по делу N А12-11334/2009, Определение ВАС РФ от 28.04.2010 N ВАС-4862/10 по делу N А51-9912/2009, Определение ВАС РФ от 09.04.2010 N ВАС-2256/10 по делу N А24-2684/2009, Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 27.08.2010 по делу N А31-9304/2009, Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 22.09.2010 по делу N А19-3458/10, Постановление ФАС Северо-Западного округа от 14.12.2010 по делу N А44-2359/2010, Постановление ФАС Дальневосточного округа от 20.06.2011 N Ф03-2521/2011 по делу N А51-8680/2010, Определение ВАС РФ от 03.10.2011 N ВАС-12013/11 по делу N А59-4029/2010 [2], Определение ВАС РФ от 19.10.2011 N ВАС-12991/11 по делу N А56-36739/2009 [3] и т.п.

Вывод:

Анализ вышеизложенной позиции судебных органов, позволяет сделать вывод о том, что в случае намерения лица, обладающего в собственности объектами недвижимого имущества, расположенными на земельном участке, реализовать своё исключительное право на выкуп данного земельного участка, либо заключение в отношении него договора аренды (ст. 36 ЗК РФ), такое лицо должно применительно к требованиям ст.ст. 33, 35 ЗК РФ доказать необходимость предоставления ему земельного участке в размере большем, нежели чем площадь застройки объекта недвижимости.

В противном случае принимается решение о предоставлении лишь той части земельного участка, которая непосредственная находится под объектами застройки. Возможность получения в собственность, либо аренду земельного участка в размере большем, нежели чем площадь застройки объектов недвижимого имущества, может быть обоснована лишь функциональной взаимосвязью и единым назначением указанных объектов, применительно к ст. 132 ГК РФ. То есть фактически, заявитель должен доказать в суде, что все, принадлежащие ему объекты, расположенные на таком земельном участке по своей сути являются единым имущественным комплексом.

С уважением,

Емельянов Валерий Станиславович, LL.M (The University of Manchester)
Этот адрес электронной почты защищен от спам-ботов. У вас должен быть включен JavaScript для просмотра.


1. Все указанные акты ФАС МО, касаются обжалования действий Ступинской администрации в части реализации предоставленного ст. 36 ЗК РФ заявителям исключительного права на приобретение в собственность, либо по договору аренды земельного участка, на котором располагаются принадлежащие заявителям объекты.

2. В передаче дела по заявлению о признании незаконным отказа в предоставлении в собственность земельного участка для пересмотра в порядке надзора судебных актов отказано, так как суд, отказывая в удовлетворении заявления, исходил из того, что доказательств необходимости использования земельного участка в заявленном размере для эксплуатации созданного заявителем объекта недвижимости не представлено.

3. В передаче дела по заявлению о признании незаконным бездействия органа местного самоуправления, выразившегося в ненаправлении проекта договора аренды земельного участка, для пересмотра в порядке надзора судебных актов отказано, так как суд, отказывая в удовлетворении заявления, исходил из отсутствия на спорном участке объектов недвижимости, входящих в состав многоквартирных домов, которые находятся в управлении заявителя (ТСЖ).